Если на земле есть здание продавца, по общему правилу нельзя продать только участок и оставить здание у прежнего собственника. Поэтому форма «без строений» требует фактической проверки.
Купля-продажа и недвижимость · актуально на октябрь 2026
Договор купли-продажи земельного участка без строений — скачать Word и заполнить на сайте
Этот договор подходит, когда предмет сделки — земельный участок без принадлежащих продавцу зарегистрированных зданий и сооружений. Специализация важна не ради другой формы сделки, а чтобы отдельно проверить отсутствие объектов, которые по закону нельзя оставить у продавца при отчуждении земли. Если на участке есть дом того же собственника, используйте договор продажи дома с земельным участком, а не форму «без строений».
Без строенийWord (DOCX)КадастрПроверка объектов
Скачать полный Word (DOCX) или заполнить на сайте
Конструктор формирует индивидуальный документ по введённым данным и не отправляет введённые сведения на сервер.
ДокГард помогает подготовить документ, но не заменяет индивидуальную юридическую проверку недвижимости. Перед подписанием сопоставьте документ с ЕГРН, правами третьих лиц, расчётами и обязательной формой сделки.
Когда действительно подходит форма «без строений»
Фраза «пустой участок» должна подтверждаться документами и фактической проверкой. Наличие незарегистрированной постройки тоже нельзя игнорировать.
ЕГРН и осмотр подтверждают отсутствие объектов продавцаДоговор участка без строений
Фиксирует, что продаётся именно земля без принадлежащих продавцу зданий и сооружений.
На участке есть зарегистрированный дом продавцаДоговор дома с земельным участком
Дом и земля должны рассматриваться как связанные объекты сделки.
На участке есть незарегистрированная постройкаСначала проверить статус постройки
Нужно понять, является ли объект недвижимостью, кому принадлежит и требуется ли оформление до сделки.
Нужна обычная универсальная формаДоговор земельного участка
Подходит, когда акцент на отсутствии строений не является отдельной частью сделки.
Актуализировано на октябрь 2026
Шаблон, подсказки и конструктор проверены на актуальность. Введённые в конструктор данные обрабатываются в браузере на вашем устройстве и не отправляются на сервер. Перед подписанием проверьте документ под вашу ситуацию.
Подойдёт, если
- по ЕГРН на участке нет принадлежащих продавцу зданий и сооружений
- фактический осмотр не выявил объектов, правовой статус которых нужно включать в сделку
- покупатель проверил границы, назначение земли и возможность использовать участок по планируемой цели
Лучше проверить другой сценарий
- на участке есть дом, баня, гараж или иная капитальная постройка продавца — сначала проверьте её регистрацию и связанность с землёй
- есть строение третьего лица, объект незавершённого строительства, самовольная постройка или спор о принадлежности объекта
- участок приобретается именно под строительство, но покупатель не проверил ВРИ, ограничения, подъезд, охранные зоны и иные градостроительные условия
Что подготовить
- выписку ЕГРН на участок и при необходимости сведения о зарегистрированных объектах по адресу/кадастровому кварталу
- результат фактического осмотра участка и сведения о любых постройках, фундаментах, коммуникациях и правах третьих лиц
- кадастровые границы, категорию и ВРИ земли, ограничения, цену и безопасную схему расчёта
Короткий ответ
Договор участка без строений используют, когда продаётся только земельный участок и на нём нет принадлежащих продавцу зданий или сооружений, которые должны отчуждаться вместе с землёй. Помимо обычных условий продажи участка, прямо зафиксируйте отсутствие таких объектов и сопоставьте это с ЕГРН и фактическим осмотром. Если дом продавца существует, оформляйте продажу дома с земельным участком.
Пример: Покупатель приобретает участок 800 кв. м для ИЖС. Выписка ЕГРН показывает только право на земельный участок, при осмотре капитальных объектов нет. В договоре стороны отдельно указывают, что принадлежащие продавцу здания и сооружения на участке отсутствуют, а временная бытовка в цену не входит и будет вывезена продавцом до передачи.
Что должно быть в документе
Для недвижимости важны не общие фразы, а точный объект, расчёты, правовой статус и доказуемый порядок оформления.
Участок
- кадастровый номер и площадь
- адрес или местоположение
- категория земли и вид разрешённого использования
Правовой статус
- право и документ-основание продавца
- ипотека, арест, аренда, сервитуты
- ограничения использования и специальные зоны
Цена и расчёты
- точная цена участка
- аванс или задаток, если уже передавались деньги
- способ окончательного расчёта и событие для выплаты
Передача и регистрация
- срок и состояние передачи участка
- передаточный акт
- кто и когда подаёт документы на регистрацию перехода права
Ошибки, которые ослабляют документ
01Написано «строений нет», но дом есть в ЕГРН
Такой шаблон использовать нельзя. Если дом и участок принадлежат одному лицу, раздельное отчуждение по общему правилу не допускается.
02Есть незарегистрированная капитальная постройка
Отсутствие записи в ЕГРН не делает объект несуществующим. До сделки проверьте его признаки, собственника и возможность оформления.
03Не осмотрен участок
Документы нужно сопоставить с фактическим состоянием: забором, фундаментами, постройками, коммуникациями и использованием соседями.
04Покупатель рассчитывает строить дом только по словам продавца
Проверьте категорию земли, ВРИ и ограничения. Возможность строительства определяется не обещаниями продавца.
05Не описано временное имущество
Бытовки, теплицы, контейнеры и иное движимое имущество лучше отдельно включить в цену, исключить из неё или обязать продавца вывезти.
06Пустой участок считают юридически простым
Даже без строений остаются риски границ, сервитутов, охранных зон, подъезда, коммуникаций и ограничений оборота.
Чем отличается от соседних документов
Если нужна универсальная формаДоговор купли-продажи земельного участкаОсновная страница продажи земли без специального акцента на отсутствии объектов.→Если на участке есть домДоговор дома с земельным участкомСвязанная продажа дома и земли одного собственника.→Если сделка будет позжеПредварительный договор участкаФиксирует будущую сделку и срок основного договора.→
Финальная проверка
Что проверить перед скачиванием
Шесть точек, которые лучше сверить до подписи и расчётов.
- ЕГРНУчасток проверен по ЕГРН.
- СтроенияОтсутствие объектов продавца проверено.
- ГраницыФактическое состояние и границы сопоставлены.
- ВРИИспользование земли подходит покупателю.
- ЦенаЦена и расчёты согласованы.
- РегистрацияПередача и регистрация определены.
Порядок оформления
Как оформить документ правильно
Три этапа от проверки исходных данных до фиксации результата.
01Проверить участокПроверить участок
Получите свежую выписку ЕГРН, сопоставьте границы, категорию, ВРИ, права продавца, ограничения и фактическое состояние земли.
02Зафиксировать сделкуЗафиксировать сделку
Внесите точный объект, цену, все переданные суммы, безопасный способ расчёта, гарантии продавца и порядок передачи.
03Передать и зарегистрироватьПередать и зарегистрировать
Подпишите договор и при необходимости акт, выполните расчёт по согласованной схеме и зарегистрируйте переход права собственности.
!
Проверьте специальную форму и ограничения
Если на участке есть дом или другое принадлежащее продавцу здание, участок относится к сельхозземлям, продаётся доля либо есть спор о границах, перед оплатой требуется отдельная проверка формы и оборотоспособности объекта.
Правовая основа
На странице — короткая логика. Нормы и официальные источники открываются отдельно.
Отсутствие здания не отменяет проверки вида использования, сервитутов, ограничений, границ и иных свойств земли.
Сам факт отсутствия строений не меняет базовые требования к продаже недвижимости: объект и цена должны быть определены, а переход права зарегистрирован.
Использованные правовые источники
ГК РФ, статья 550 — письменная форма продажи недвижимостиПравовой источник ↗ГК РФ, статья 551 — регистрация перехода права собственностиПравовой источник ↗ГК РФ, статья 554 — как определить объект недвижимостиПравовой источник ↗ГК РФ, статья 555 — цена недвижимостиПравовой источник ↗ГК РФ, статья 556 — передача недвижимостиПравовой источник ↗ЗК РФ, статья 37 — особенности купли-продажи земельных участковПравовой источник ↗ЗК РФ, статья 35 — совместное отчуждение земли и зданияПравовой источник ↗
Образец: полный текст — Договор купли-продажи земельного участка без строений
Ниже — полный текст типового документа с пропусками для ваших данных. Его можно скачать в Word и заполнить вручную или собрать документ в конструкторе выше — он подставит данные автоматически.
Скачать полный образец (Word) Заполнить онлайн
ДОГОВОР
купли-продажи земельного участка
г. __________«___» ____________ 20___ г.
гражданин(ка) РФ ____________________, паспорт серия __________ № __________, выдан ____________________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ ____________________, паспорт серия __________ № __________, выдан ____________________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок площадью __________ кв. м, кадастровый номер ____________________, категория земель ____________________, вид разрешённого использования ____________________, расположенный по адресу (местоположение): ____________________ (далее — Участок). На Участке здания, строения и сооружения отсутствуют.
1.2. Участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________, право зарегистрировано в ЕГРН «___» ____________ 20___ г., номер регистрации ____________________, что подтверждается выпиской из ЕГРН от «___» ____________ 20___ г.
1.3. Границы Участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Продавец довёл до Покупателя имеющуюся у него информацию об обременениях Участка и ограничениях его использования (статья 37 Земельного кодекса РФ): ____________________.
1.4. Сведения о подключении (технологическом присоединении) к сетям: электроснабжение — __________; газоснабжение — __________; водоснабжение — __________.
1.5. Продавец гарантирует, что до заключения договора отчуждаемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, не обременено правами третьих лиц, о которых Покупатель не уведомлён.
2. Цена и порядок расчётов
2.1. Цена договора составляет __________ (____________________) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Покупатель оплачивает цену [до подписания договора наличными, что подтверждается распиской Продавца / в течение __________ рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности путём перечисления на счёт Продавца / через аккредитив (банковскую ячейку) на условиях: ____________________].
2.3. До полной оплаты имущество [находится / не находится] в залоге у Продавца (пункт 5 статьи 488 ГК РФ). Стороны договорились, что право залога [возникает / не возникает].
3. Передача и переход права собственности
3.1. Передача имущества производится по передаточному акту в течение __________ дней после [подписания договора / государственной регистрации перехода права] (статья 556 ГК РФ). С момента подписания акта риск случайной гибели переходит к Покупателю.
3.2. Право собственности переходит к Покупателю с момента государственной регистрации в ЕГРН (статья 551 ГК РФ). Стороны подают заявления о регистрации в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания договора.
3.3. Расходы на государственную регистрацию несёт ____________________. Налоги и сборы, связанные с владением имуществом, до даты передачи уплачивает Продавец.
4. Ответственность и заключительные положения
4.1. При изъятии имущества у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, Продавец возмещает Покупателю понесённые убытки (статья 461 ГК РФ).
4.2. Покупатель осмотрел имущество, недостатков, не оговорённых в договоре, не выявил. Продавец не отвечает за недостатки, которые были оговорены или могли быть обнаружены при обычном осмотре.
4.3. Споры разрешаются в суде по месту нахождения имущества. Договор составлен в __________ экземплярах: по одному для каждой Стороны и, при подаче на бумаге, один — для органа регистрации прав.
4.4. Продавец подтверждает, что [не состоит в браке / нотариальное согласие супруга на продажу получено]. Стороны подтверждают, что не лишены и не ограничены в дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, и договор не является для них кабальной сделкой.
Реквизиты и подписи сторон
Продавец
____________________
__________ / ____________________ /
Покупатель
____________________
__________ / ____________________ /
Передаточный акт (приложение)
«___» ____________ 20___ г. Продавец передал, а Покупатель принял участок по договору купли-продажи от «___» ____________ 20___ г. в состоянии, соответствующем условиям договора. Переданы ключи и документы: ____________________. Расчёты произведены [полностью / в части __________ рублей]. Претензий Стороны не имеют.
Продавец __________ / ____________________ / Покупатель __________ / ____________________ /
Образец типовой: проверьте условия под свою ситуацию. Пропуски «____» заполняются от руки или в Word; варианты в квадратных скобках выберите или удалите.
Посчитать перед заполнением
Вопросы и ответы
Чем договор участка без строений отличается от обычного договора участка?
Юридическая природа сделки та же, но специализированная форма отдельно фиксирует отсутствие принадлежащих продавцу зданий и сооружений и заставляет проверить этот факт по ЕГРН и при осмотре.
Можно ли продать землю отдельно, если на ней стоит дом продавца?
По общему правилу нет. Если дом и участок принадлежат одному лицу, статья 35 ЗК РФ предусматривает их совместное отчуждение с установленными законом исключениями.
Что делать, если постройка есть, но не зарегистрирована?
Сначала определить её правовой статус и принадлежность. Нельзя безопасно написать «строений нет» только потому, что конкретный объект отсутствует в выписке ЕГРН.
Нужно ли указывать в договоре, что строений нет?
Для специализированного договора это полезно: формулировка фиксирует известное сторонам состояние участка и помогает отделить эту сделку от продажи дома с землёй.
Считается ли теплица или бытовка строением, мешающим такой сделке?
Не каждый объект является недвижимостью. Но движимое имущество всё равно стоит перечислить: что остаётся покупателю, что вывозится продавцом и входит ли оно в цену.
Можно ли построить дом на любом пустом участке?
Нет. Нужно проверить категорию земли, вид разрешённого использования и ограничения территории. Отсутствие строений не означает автоматического права на новое строительство.
Нужен ли кадастровый номер для пустого участка?
Да. Продать можно кадастрово учтённый земельный участок, а договор должен позволять однозначно определить объект сделки.
Нужно ли оформлять акт передачи пустого участка?
Это разумно. Акт фиксирует дату и фактическое состояние участка, передачу документов и исполнение обязанности по передаче недвижимости.