При продаже здания покупателю передаются права на занятый им и необходимый для использования участок; если дом и участок принадлежат одному лицу, действует принцип их совместного отчуждения с предусмотренными законом исключениями.
Купля-продажа и недвижимость · актуально на август 2026
Договор купли-продажи дома с земельным участком — скачать Word и заполнить на сайте
Договор купли-продажи дома с земельным участком должен описывать два связанных объекта: сам дом и землю, на которой он расположен. Если дом и участок принадлежат одному продавцу, их отчуждение по общему правилу оформляют вместе. Поэтому в договоре важно сверить оба кадастровых номера, площади, права продавца, категорию и вид разрешённого использования земли, цену, расчёты, обременения и порядок передачи.
Дом и участокWord (DOCX)ЕГРН и кадастрБез хранения данных
Скачать полный Word (DOCX) или заполнить на сайте
Конструктор формирует индивидуальный документ по введённым данным и не отправляет введённые сведения на сервер.
ДокГард помогает подготовить документ, но не заменяет индивидуальную юридическую проверку недвижимости. Перед подписанием сопоставьте документ с ЕГРН, правами третьих лиц, расчётами и обязательной формой сделки.
Какой документ нужен при покупке дома с участком
Основной договор, предварительный договор, задаток и расписка решают разные задачи. Не объединяйте их в один шаблон только потому, что они относятся к одной сделке.
Сделка готова к заключениюОсновной договор купли-продажи
Фиксирует дом, участок, цену, расчёты, правовой статус, передачу и действия для регистрации перехода права.
Основной договор будет позжеПредварительный договор
Закрепляет обязанность заключить будущую сделку и её ключевые условия, но сам не передаёт право собственности.
Нужно обеспечить будущую сделкуСоглашение о задатке
Отдельно определяет обеспечительный платёж и последствия неисполнения; его нельзя подменять простой распиской.
Продавец уже получил деньгиРасписка о получении денег за дом
Подтверждает фактическую передачу конкретной суммы по сделке, но не заменяет договор и регистрацию.
Актуализировано на август 2026
Шаблон, подсказки и конструктор проверены на актуальность. Введённые в конструктор данные обрабатываются в браузере на вашем устройстве и не отправляются на сервер. Перед подписанием проверьте документ под вашу ситуацию.
Подойдёт, если
- дом и земельный участок принадлежат одному продавцу и оба объекта стоят на кадастровом учёте
- можно точно указать кадастровые номера, площади, права продавца, цену и порядок расчётов
- покупатель проверил ЕГРН, вид разрешённого использования участка, границы, обременения и состояние дома
Лучше проверить другой сценарий
- дом расположен на арендованной или чужой земле — нужно отдельно описать переход права пользования участком
- продаётся доля, участвует несовершеннолетний, есть ипотека, опека или иная ситуация со специальной формой сделки
- дом, пристройки или участок не оформлены в ЕГРН, границы спорные либо фактическое использование земли не соответствует документам
Что подготовить
- актуальные выписки ЕГРН отдельно на дом и на земельный участок
- документы-основания права продавца, сведения о категории земли, виде разрешённого использования и границах
- согласованный способ расчётов, сроки освобождения дома, перечень передаваемого имущества и порядок регистрации
Короткий ответ
Если жилой дом и земельный участок под ним принадлежат одному продавцу, их обычно продают вместе. В договоре нужно отдельно идентифицировать дом и участок по сведениям ЕГРН, указать цену и расчёты, обременения, права третьих лиц, порядок передачи и государственную регистрацию перехода права. Если земля продавцу не принадлежит, нужно описать, какое право пользования участком переходит покупателю.
Пример: Продавец отчуждает жилой дом площадью 146 кв. м и участок 9 соток, принадлежащие ему на праве собственности. Стороны указывают два кадастровых номера, категорию и вид разрешённого использования земли, общую цену 12 400 000 рублей, расчёт через аккредитив после регистрации перехода права, срок освобождения дома и отдельный акт передачи ключей, имущества и участка.
Что должно быть в документе
Для недвижимости важны не общие фразы, а точный объект, расчёты, правовой статус и доказуемый порядок оформления.
Дом
- кадастровый номер, адрес и площадь
- назначение и документ-основание права
- зарегистрированные лица, пристройки и фактическое состояние
Земельный участок
- кадастровый номер, площадь и границы
- категория земли и вид разрешённого использования
- право продавца, сервитуты и ограничения
Расчёты
- общая цена и при необходимости распределение цены между объектами
- способ и этапы оплаты
- условие раскрытия аккредитива или передачи денег
Передача и регистрация
- срок освобождения дома и передаточный акт
- ключи, имущество, коммуникации и показания счётчиков
- кто и когда подаёт документы на регистрацию перехода права
Ошибки, которые ослабляют документ
01В договоре указан только дом
Если продавец одновременно владеет домом и участком, игнорировать землю опасно: по общему правилу отчуждение таких объектов связано между собой.
02Перепутаны кадастровые номера
Дом и участок — два самостоятельных объекта недвижимости. Их сведения нужно брать из актуальных выписок ЕГРН и проверять отдельно.
03Не проверен вид разрешённого использования
Назначение участка может влиять на возможность проживания, строительства, реконструкции и дальнейшего использования недвижимости.
04Цена и расчёты описаны одной строкой
Зафиксируйте общую цену, уже уплаченные суммы, способ окончательного расчёта и событие, после которого продавец получает деньги.
05Не описано право на землю, если участок чужой
Если продавец не собственник земли, покупателю может перейти право пользования участком на прежних условиях; это нужно проверить и отразить в договоре.
06Подписание договора принимают за регистрацию
Сам договор не заменяет государственную регистрацию перехода права собственности. Передача дома также является отдельным фактическим этапом.
Чем отличается от соседних документов
Если основной договор будет позжеПредварительный договор купли-продажи домаЗакрепляет будущую сделку, срок, цену и подготовительные действия сторон.→Если передаётся обеспечительный платёжСоглашение о задатке при покупке домаОпределяет правовую природу задатка и последствия отказа от будущей сделки.→Если продавец получил деньгиРасписка о получении денег за домПодтверждает фактическое получение конкретной суммы по договору.→
Финальная проверка
Что проверить перед скачиванием
Шесть точек, которые лучше сверить до подписи и расчётов.
- ДомДом идентифицирован по ЕГРН.
- УчастокУчасток, границы и вид использования проверены.
- ЦенаЦена и расчёты прописаны без двусмысленности.
- ПраваОбременения и права третьих лиц проверены.
- ПередачаСрок освобождения, имущество и акт согласованы.
- РегистрацияПорядок подачи документов на переход права понятен.
Порядок оформления
Как оформить документ правильно
Три этапа от проверки исходных данных до фиксации результата.
01Проверить оба объектаПроверить оба объекта
Сопоставьте договор с отдельными выписками ЕГРН на дом и участок, проверьте границы, вид использования земли и права продавца.
02Согласовать деньги и передачуСогласовать деньги и передачу
Зафиксируйте цену, безопасный расчёт, сроки освобождения, имущество, коммуникации и передаточный акт.
03Подписать и зарегистрировать переходПодписать и зарегистрировать переход
После подписания выполните согласованный расчёт и подайте документы на государственную регистрацию перехода прав на объекты.
!
Проверьте специальную форму и ограничения
Если дом стоит на чужой или арендованной земле, продаётся доля, участвует несовершеннолетний, есть ипотека, спорные границы либо неоформленные постройки, типовой договор нужно проверять отдельно до передачи денег.
Правовая основа
На странице — короткая логика. Нормы и официальные источники открываются отдельно.
Дом и участок должны быть однозначно идентифицированы. Для земельного участка важны кадастровый учёт, обременения и ограничения использования; цена недвижимости должна быть согласована письменно.
Переход права собственности подлежит государственной регистрации, а исполнение обязанности по передаче недвижимости обычно фиксируется передаточным актом или иным документом о передаче.
Использованные правовые источники
ГК РФ, статья 550 — форма договора продажи недвижимостиПравовой источник ↗ГК РФ, статья 551 — регистрация перехода праваПравовой источник ↗ГК РФ, статья 552 — права на земельный участок при продаже зданияПравовой источник ↗ГК РФ, статья 554 — определение предмета недвижимостиПравовой источник ↗ГК РФ, статья 555 — цена недвижимостиПравовой источник ↗ГК РФ, статья 556 — передача недвижимостиПравовой источник ↗ЗК РФ, статья 35 — переход прав на землю вместе со зданиемПравовой источник ↗ЗК РФ, статья 37 — особенности купли-продажи земельных участковПравовой источник ↗
Вопросы и ответы
Можно ли продать дом без земельного участка?
Если дом и земельный участок принадлежат одному собственнику, по общему правилу их отчуждают вместе. Закон предусматривает отдельные исключения, поэтому перед сделкой нужно проверить правовой статус земли.
Какие кадастровые номера указывать в договоре?
Укажите отдельно кадастровый номер дома и кадастровый номер земельного участка. Сведения лучше переносить из актуальных выписок ЕГРН без сокращений.
Нужно ли отдельно указывать цену дома и участка?
Стороны обязаны согласовать цену недвижимости. Можно предусмотреть общую цену сделки и при необходимости отдельно распределить её между домом и участком, особенно если это важно для расчётов и документов сторон.
Что проверить по земельному участку перед покупкой дома?
Проверьте кадастровый учёт, границы, категорию земли, вид разрешённого использования, обременения, сервитуты и фактическое расположение дома относительно границ участка.
Что будет, если земля под домом не принадлежит продавцу?
Продажа дома возможна и при чужом участке в предусмотренных законом случаях. Покупатель получает право пользования соответствующей частью земли на условиях, которые нужно проверить до сделки и отразить в документах.
Нужен ли акт приёма-передачи дома и участка?
Для недвижимости передаточный акт или другой документ о передаче обычно фиксирует фактическое исполнение обязанности продавца. В нём удобно указать ключи, имущество, коммуникации и состояние объектов.
Всегда ли нужен нотариус при продаже дома?
Нет. Обычная продажа целого дома и участка не требует нотариуса только из-за вида недвижимости, но специальная форма может потребоваться при долях, имуществе несовершеннолетних и других предусмотренных законом случаях.
Данные конструктора отправляются на сервер?
Нет. Заполнение и формирование Word-документа выполняются в браузере пользователя.