Документ должен определить предмет будущей сделки и условия, о которых стороны должны договориться; форма предварительного договора следует форме основного.
Купля-продажа и недвижимость · актуально на август 2026
Предварительный договор купли-продажи квартиры — скачать Word и заполнить на сайте
Предварительный договор нужен, когда стороны уже договорились о будущей продаже квартиры, но основной договор подпишут позже. Он не передаёт квартиру и не регистрирует право собственности: его задача — обязать стороны заключить основной договор на согласованных условиях. В документе важно точно определить будущую квартиру, цену, срок заключения основного договора и природу любого платежа. Если срок не установлен, основной договор по общему правилу должен быть заключён в течение года.
Предварительный договорWord (DOCX)Срок основной сделкиБез хранения данных
Скачать полный Word (DOCX) или заполнить на сайте
Конструктор формирует индивидуальный документ по введённым данным и не отправляет введённые сведения на сервер.
ДокГард помогает подготовить документ, но не заменяет индивидуальную юридическую проверку недвижимости. Перед подписанием сопоставьте документ с ЕГРН, правами третьих лиц, расчётами и обязательной формой сделки.
Предварительный договор, задаток или сразу основной
Выбор зависит от того, готова ли квартира и документы к основной сделке и хотите ли вы только зафиксировать намерение или уже обеспечить обязанность заключить договор.
Документы ещё готовятсяПредварительный договор
Фиксирует объект, цену, срок и ключевые условия будущего основного договора.
Нужно обеспечить исполнениеДобавить корректный задаток
Задаток может обеспечивать обязанность заключить основной договор, но его нужно прямо и письменно квалифицировать.
Передаётся крупная часть цены заранееПроверить риск переквалификации
Если до основного договора покупатель обязан уплатить цену квартиры или существенную её часть, документ может оцениваться не как обычный предварительный договор.
Все документы и расчёты готовыЗаключить основной договор
Не создавайте лишний промежуточный документ, если стороны уже готовы к регистрации перехода права.
Актуализировано на август 2026
Шаблон, подсказки и конструктор проверены на актуальность. Введённые в конструктор данные обрабатываются в браузере на вашем устройстве и не отправляются на сервер. Перед подписанием проверьте документ под вашу ситуацию.
Подойдёт, если
- квартира выбрана, но основной договор будет подписан позже
- стороны хотят заранее зафиксировать цену, срок сделки и обязательные документы
- нужно определить последствия уклонения и природу обеспечительного платежа
Лучше проверить другой сценарий
- стороны фактически передают квартиру и почти всю цену уже сейчас — нужен анализ природы сделки
- покупается квартира в строящемся доме по специальной схеме — предварительный договор не должен подменять ДДУ или иной установленный законом договор
- есть доли, несовершеннолетние, опека, ипотека или иные обстоятельства с обязательной специальной формой
Что подготовить
- сведения ЕГРН или максимально точные данные будущей квартиры
- проект основных условий: цена, расчёты, передача и освобождение
- перечень документов, которые продавец обязан подготовить к основной сделке
Короткий ответ
Предварительный договор купли-продажи квартиры не передаёт право собственности, а обязывает стороны заключить основной договор в будущем. Он должен быть оформлен в форме, установленной для основного договора, содержать данные, позволяющие определить квартиру, и согласованные условия будущей сделки. В нём нужно указать срок заключения основного договора; если срок не указан, действует общий срок один год.
Пример: Покупатель и продавец договорились о цене квартиры 9 200 000 рублей, но продавцу нужно три недели для снятия обременения. Стороны подписывают предварительный договор, точно указывают квартиру, цену, крайний срок основной сделки, перечень документов для снятия обременения и отдельно определяют, что передаваемые 200 000 рублей являются задатком, а не просто авансом.
Что должно быть в документе
Для недвижимости важны не общие фразы, а точный объект, расчёты, правовой статус и доказуемый порядок оформления.
Будущая сделка
- квартира определена по ЕГРН
- цена основного договора зафиксирована
- крайний срок заключения основного договора
Платёж
- аванс или задаток названы правильно
- сумма и способ передачи указаны
- последствия отказа сторон согласованы
Подготовка
- документы продавца перечислены
- обременения и способ их снятия описаны
- порядок приглашения на основную сделку определён
Ошибки, которые ослабляют документ
01Нет срока основного договора
Тогда по общему правилу статья 429 ГК РФ даёт один год. Для реальной сделки лучше указать конкретную дату или понятный период.
02Платёж назван одновременно авансом и задатком
Это разные конструкции. Неопределённость ухудшает защиту стороны при срыве сделки.
03Квартира описана расплывчато
Предварительный договор должен позволять определить предмет будущего основного договора. Используйте адрес, кадастровый номер и сведения ЕГРН.
04Покупатель платит почти всю цену заранее
Суды оценивают содержание, а не название документа. Существенная предварительная оплата может повлиять на квалификацию соглашения.
05Нет механизма вызова на основную сделку
Укажите способ и адрес направления предложения, дату явки и документы — это помогает доказать уклонение другой стороны.
06Предварительный договор считают регистрацией квартиры
Он не переносит право собственности. Для приобретения квартиры нужен основной договор и государственная регистрация перехода права.
Чем отличается от соседних документов
Когда стороны готовы к основной сделкеДоговор купли-продажи квартирыОсновной договор для передачи квартиры и последующей регистрации перехода права.→Для обеспечения обязательстваСоглашение о задатке при покупке квартирыОтдельно фиксирует природу задатка и последствия неисполнения.→После фактической передачи денегРасписка о получении денег за квартируПодтверждает получение конкретной суммы продавцом.→
Финальная проверка
Что проверить перед скачиванием
Шесть точек, которые лучше сверить до подписи и расчётов.
- КвартираБудущий объект определён точно.
- ЦенаЦена будущей продажи согласована.
- СрокДата основного договора указана.
- ПлатёжАванс и задаток не смешаны.
- ДокументыПодготовка к основной сделке расписана.
- УклонениеСпособ приглашения на сделку и последствия понятны.
Порядок оформления
Как оформить документ правильно
Три этапа от проверки исходных данных до фиксации результата.
01Согласовать основу будущей сделкиСогласовать основу будущей сделки
Определите квартиру, цену, срок и ключевые условия основного договора.
02Разобраться с платежомРазобраться с платежом
Если передаются деньги, прямо укажите их природу, назначение и последствия срыва сделки.
03Подготовить доказуемый выход на основную сделкуПодготовить доказуемый выход на основную сделку
Установите дату, документы и способ приглашения второй стороны к подписанию основного договора.
!
Проверьте специальную форму и ограничения
Не используйте предварительный договор как замену основной сделке, если квартира уже передаётся покупателю и одновременно оплачивается существенная часть цены. Правовая квалификация зависит от фактического содержания документа и расчётов.
Правовая основа
На странице — короткая логика. Нормы и официальные источники открываются отдельно.
Если конкретный срок заключения основного договора не установлен, по общему правилу основной договор нужно заключить в течение года.
Пленум Верховного Суда разъясняет, что содержание платежей может повлиять на квалификацию соглашения; задаток нужно оформлять письменно и однозначно.
Использованные правовые источники
ГК РФ, статья 429 — предварительный договорПравовой источник ↗Постановление Пленума ВС РФ № 49 — квалификация предварительных договоровПравовой источник ↗ГК РФ, статья 380 — понятие задатка и форма соглашенияПравовой источник ↗ГК РФ, статья 381 — последствия неисполнения, обеспеченного задаткомПравовой источник ↗ГК РФ, статья 554 — определение предмета недвижимостиПравовой источник ↗ГК РФ, статья 555 — цена недвижимостиПравовой источник ↗
Вопросы и ответы
Что даёт предварительный договор купли-продажи квартиры?
Он обязывает стороны заключить основной договор в будущем на согласованных условиях, но сам по себе не передаёт квартиру и не регистрирует право собственности покупателя.
Обязательно ли указывать срок основной сделки?
Лучше указать. Если срок не установлен, по статье 429 ГК РФ основной договор должен быть заключён в течение одного года с момента заключения предварительного.
Нужно ли указывать цену квартиры?
Да, для будущего договора продажи недвижимости цена имеет ключевое значение. Практически безопаснее согласовать её уже в предварительном договоре вместе с предметом.
Можно ли передать задаток по предварительному договору?
Да, задаток может обеспечивать обязанность заключить основной договор. Важно прямо письменно назвать платёж задатком и указать, какое обязательство он обеспечивает.
Чем задаток отличается от аванса?
Задаток выполняет обеспечительную функцию и может повлечь последствия статьи 381 ГК РФ при виновном срыве сделки. Аванс обычно является предварительным платежом без таких последствий.
Нужно ли регистрировать предварительный договор в Росреестре?
Сам предварительный договор купли-продажи квартиры по общему правилу не регистрируется. Государственной регистрации подлежит переход права собственности по основной сделке.
Что делать, если продавец уклоняется от основной сделки?
Проверьте срок и порядок приглашения на сделку. Требование о понуждении к заключению основного договора по статье 429 ГК РФ может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязанности заключить договор.
Данные конструктора сохраняются на сайте?
Нет. Документ формируется в браузере пользователя.